Ori­gi­nal-Re­se­arch: Ger­man Real Es­tate Ca­pi­tal S.A. (von GBC AG): Über­durch­schnitt­lich At­trak­tiv

Ein­stu­fung von GBC AG zu Ger­man Real Es­tate Ca­pi­tal S.A.

Neue Kon­di­tio­nen sind markt­ad­äqua­ter, um­fang­rei­ches Be­stands- und Han­del­sport­fo­lio vor­han­den

Die Ger­man Real Es­tate Ca­pi­tal S.A. ist die Emit­ten­tin ei­ner im Jahr 2018 be­ge­be­nen Schuld­ver­schrei­bung mit ei­nem aus­ste­hen­den Vo­lu­men von 16,82 Mio. € zum 31.12.2025. Die ein­ge­wor­be­nen Mit­tel wur­den an die Ger­man Real Es­tate Im­mo­bi­li­en GmbH wei­ter­ge­lei­tet. Die­se hat die er­hal­te­nen Mit­tel wie­der­um zur Zeich­nung von Schuld­ver­schrei­bun­gen oder Ge­nuss­rech­ten von Ob­jekt­ge­sell­schaf­ten ver­wen­det. In die­sen Ob­jekt­ge­sell­schaf­ten be­fin­den sich Im­mo­bi­li­en, die dem In­ves­ti­ti­ons­fo­kus „Wohn­im­mo­bi­li­en in B- und C‑Standorten in Ost- und Süd­deutsch­land” fol­gen.

Die Kon­di­tio­nen des „Ger­man Real Es­tate ETP” (Ex­ch­an­ge Traded Pro­duct) wur­den im Rah­men ei­ner zwei­ten Gläu­bi­ger­ver­samm­lung im De­zem­ber 2024 (An­nah­me­quo­te: > 90 %) an­ge­passt. Ne­ben der An­he­bung des Ku­pons von 3,00 % auf 5,15 % ist ins­be­son­de­re die Neu­fas­sung der Kün­di­gungs­rech­te her­vor­zu­he­ben. Dem­nach ist eine Kün­di­gung erst­mals ab dem 01.02.2028 mit ei­ner Kün­di­gungs­frist von 18 Mo­na­ten mög­lich. Bis zur Gläu­bi­ger­ver­samm­lung wa­ren or­dent­li­che Kün­di­gun­gen erst­mals zum 31.12.2024 wirk­sam. Von die­sem Recht hat­ten die An­lei­he­gläu­bi­ger Ge­brauch ge­macht, das ge­kün­dig­te Vo­lu­men be­lief sich auf ins­ge­samt 10,80 Mio. €, was zum da­ma­li­gen Zeit­punkt 64,2 % des aus­ste­hen­den An­lei­he­vo­lu­mens ent­sprach. Da ge­plan­te Im­mo­bi­li­en­ver­äu­ße­run­gen auf­grund der schwie­ri­gen Markt­la­ge nicht wie vor­ge­se­hen um­ge­setzt wer­den konn­ten, wur­de eine Gläu­bi­ger­ver­samm­lung mit den dar­ge­stell­ten Kon­di­ti­ons­än­de­run­gen er­folg­reich durch­ge­führt. Ins­be­son­de­re die Ver­schie­bung des or­dent­li­chen Kün­di­gungs­zeit­punkts ge­währt der Emit­ten­tin eine hohe fi­nan­zi­el­le Fle­xi­bi­li­tät.

In den Ob­jekt­ge­sell­schaf­ten sind ins­ge­samt 24 Im­mo­bi­li­en­ob­jek­te ent­hal­ten, auf­ge­teilt in ein Han­dels- und ein Be­stand­sport­fo­lio. Im Han­del­sport­fo­lio sind 15 Pro­jek­te ent­hal­ten, die plan­mä­ßig bis zum Jahr 2029 ver­äu­ßert wer­den sol­len. Hier­bei han­delt es sich um eine Mi­schung aus fer­tig­ge­stell­ten Ob­jek­ten, Neu­bau­pro­jek­ten und Denk­mal­im­mo­bi­li­en, für die eine Sa­nie­rung noch aus­steht. Nach un­se­ren In­for­ma­tio­nen dürf­te sich der Ge­samt­erlös auf 110,5 Mio. € be­lau­fen, der ent­spre­chend dem ge­plan­ten Ver­kaufs­zeit­punkt über die nächs­ten Jah­re suk­zes­si­ve rea­li­siert wer­den könn­te. Das Be­stand­sport­fo­lio um­fasst neun Ob­jek­te mit ei­ner ver­miet­ba­ren Flä­che von über 8.000 m² und ei­ner jähr­li­chen Mie­te von na­he­zu 700.000 €. Be­zo­gen auf die zum Teil gut­ach­ter­lich er­mit­tel­ten Ver­kehrs­wer­te er­gibt sich eine Soll-Miet­ren­di­te von durch­schnitt­lich 5,1 %.

Um die At­trak­ti­vi­tät des Wert­pa­piers zu er­mit­teln, ha­ben wir im Rah­men ei­ner „Qua­si-Kon­so­li­die­rung“ der Ob­jekt­ge­sell­schaf­ten Pro­gno­sen für den Zeit­raum 2026–2029 er­stellt, wo­mit der Zeit­raum bis zur erst­mals mög­li­chen Kün­di­gung des ETP ab­ge­deckt ist. Dar­aus ha­ben wir Bo­ni­täts­kenn­zah­len ab­ge­lei­tet und die­se ei­nem Markt­ver­gleich un­ter­zo­gen. Hier­zu ha­ben wir 67 no­tier­te An­lei­hen mit­tel­stän­di­scher Emit­ten­ten her­an­ge­zo­gen. Die Bo­ni­täts­kenn­zah­len der Ger­man Real Es­tate lie­gen teil­wei­se un­ter­halb und teil­wei­se ober­halb des Markt-Me­di­ans. Der An­lei­he­kurs des Ger­man Real Es­tate ETP liegt je­doch mit 39,8 % deut­lich un­ter­halb des Markt-Me­di­ans.

Un­ter Ein­be­zie­hung der Bo­ni­täts­kenn­zah­len zeigt sich, dass das Ger­man Real Es­tate ETP vom Ka­pi­tal­markt über­durch­schnitt­lich stark ab­ge­straft wur­de. Dem­nach wird am Ka­pi­tal­markt nach der Re­struk­tu­rie­rung der An­lei­he ein hö­he­res Aus­fall­ri­si­ko ein­ge­preist. Auf Ba­sis des dar­aus re­sul­tie­ren­den Ef­fek­tiv­zin­ses so­wie der weit­ge­hend markt­ge­rech­ten Bo­ni­täts­kenn­zah­len stu­fen wir die An­lei­he der Ger­man Real Es­tate als über­durch­schnitt­lich at­trak­tiv ein. Die­se Be­wer­tung lei­ten wir aus ei­ner Re­gres­si­ons­ana­ly­se ab.

Die voll­stän­di­ge Ana­ly­se kön­nen Sie hier down­loa­den: 20260219_GermanRealEstate_Anno

Kon­takt für Rück­fra­gen:
++++++++++++++++
Of­fen­le­gung mög­li­cher In­ter­es­sens­kon­flik­te nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben ana­ly­sier­ten Un­ter­neh­men ist fol­gen­der mög­li­cher In­ter­es­sen­kon­flikt ge­ge­ben: (5a,11); Ei­nen Ka­ta­log mög­li­cher In­ter­es­sen­kon­flik­te fin­den Sie un­ter:

https://​www​.gbc​-ag​.de/​d​e​/​O​f​f​e​n​l​e​g​u​n​g​.​htm
+++++++++++++++
Da­tum und Zeit­punkt der Fer­tig­stel­lung der Stu­die: 18.02.2026 (12:55 Uhr)
Da­tum und Zeit­punkt der ers­ten Wei­ter­ga­be: 19.02.2026 (09:30 Uhr)