Ori­gi­nal-Re­se­arch: In­vest­ment im Fo­kus – DEFAMA Deut­sche Fach­markt AG – Kau­fen

In­vest­ment im Fo­kus – DEFAMA Deut­sche Fach­markt AG*¹¹

ISIN: DE000A13SUL

Kurs­ziel: 35,00 EUR (Gül­tig­keit des Kurs­ziels: bis ma­xi­mal: 31.12.2026)

Ak­tu­el­ler Ak­ti­en­kurs: 25,30 EUR (Xe­tra; 23.04.2026; 17:35 Uhr)

Ra­ting: KAUFEN

Ana­lys­ten: Cos­min Fil­ker

Da­tum der Fer­tig­stel­lung: 24.04.2026 (08:53 Uhr)

Da­tum der ers­ten Wei­ter­ga­be: 24.04.2026 (08:55 Uhr)

*Ka­ta­log mög­li­cher In­ter­es­sens­kon­flik­te auf Sei­te 4

Plan­ba­res Cash­flow-Wachs­tum im Nah­ver­sor­gungs­seg­ment

Die DEFAMA Deut­sche Fach­markt AG kauft und ver­wal­tet Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en in klei­nen und mit­tel­gro­ßen Städ­ten in Deutsch­land. Die­se Ni­sche bie­tet be­son­de­re Chan­cen, weil sol­che Ob­jek­te für in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren zu klein sind. Da­durch er­ge­ben sich Kauf­ge­le­gen­hei­ten zu güns­ti­gen Prei­sen. Das DE­FA­MA-Ma­nage­ment ver­fügt über lang-jäh­ri­ge Er­fah­rung in die­sem Be­reich und hat zahl­rei­che ent­spre­chen­de Trans­ak­tio­nen durch­ge­führt. Er­klär­tes Ziel von DEFAMA ist es, lang­fris­tig ei­ner der größ­ten Be­stands­hal­ter von klei­nen Fach­markt­zen­tren in Deutsch­land zu wer­den. Da­bei wird eine kla­re Buy-and-Hold-Stra­te­gie ver­folgt. Wich­tigs­te Kauf­kri­te­ri­en sind ein oder meh­re­re bo­ni­täts­star­ke Fi­lia­lis­ten als An­ker­mie­ter, mög­lichst nicht mehr als 10 Mie­ter und eine Jah­res­net­to­mie­te von min­des­tens 100 TEUR. An­ge­strebt ist da­bei stets eine zwei­stel­li­ge Net­to­miet­ren­di­te.

Das Ma­nage­ment der DEFAMA Deut­sche Fach­markt AG (DEFAMA) hat durch die kon­se­quen­te Um­set­zung sei­ner In­ves­ti­ti­ons­stra­te­gie ein be­ein­dru­cken­des Im­mo­bi­li­en­port­fo­lio auf­ge­baut. Gleich­zei­tig hat es be­wie­sen, dass die Ge­sell­schaft mit ih­rem In­ves­ti­ti­ons­fo­kus auf Ob­jekt­grö­ßen bis 5 Mio. €, der Kon­zen­tra­ti­on auf Nah­ver­sor­gungs­zen­tren und der Fo­kus­sie­rung auf klei­ne bis mit­tel­gro­ße Städ­te in ei­nem Sweet Spot der Im­mo­bi­li­en­bran­che agiert. Durch die­se Fo­kus­sie­rung kön­nen güns­ti­ge An­kaufs­prei­se und eine nach­hal­ti­ge Ver­miet­bar­keit der Ob­jek­te si­cher­ge­stellt wer­den.

Das star­ke Port­fo­lio­wachs­tum der ver­gan­ge­nen Ge­schäfts­jah­re wur­de auch im Jahr 2025 fort­ge­setzt. Mit ins­ge­samt 19 Zu­käu­fen, de­nen le­dig­lich drei Ver­käu­fe ge­gen­über­stan­den, um­fass­te das Port­fo­lio per 31.12.2025 ins­ge­samt 94 Stand­or­te (31.12.2024: 78 Stand­or­te). Die an­nua­li­sier­te Net­to­kalt­mie­te stieg auf 28 Mio. € (VJ: rund 27 Mio. €) und der Port­fo­lio­wert er­höh­te sich auf 352 Mio. € (31.12.2024: 323 Mio. €). Be­zo­gen auf die Jah­res­net­to­mie­te ent­spricht dies ei­nem Mul­ti­ple von 12,5 bzw. ei­ner Miet­ren­di­te von rund 8,0 %, was be­son­ders at­trak­tiv ist. Zum Port­fo­lio­wachs­tum hat spe­zi­ell der Er­werb ei­nes 11 Ob­jek­te um­fas­sen­den Port­fo­li­os bei­getra­gen, wo­durch sich die ver­miet­ba­re Flä­che um rund 13.600 m² und die jähr­li­che Net­to­mie­te um rund 1,5 Mio. € er­höht hat. Nach dem Bi­lanz­stich­tag am 31.12.2025 hat die DEFAMA fünf wei­te­re Zu­käu­fe ge­mel­det, so­dass ak­tu­ell mit 99 Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en eine an­nua­li­sier­te Jah­res­net­to­mie­te von rund 29 Mio. € vor­liegt.

Er­wäh­nens­wert ist die wei­ter­hin so­li­de Fi­nan­zie­rungs­si­tua­ti­on der Ob­jek­te, die größ­ten­teils über lo­ka­le Ban­ken mit ho­her re­gio­na­ler Ex­per­ti­se um­ge­setzt wird. Bei aus­ste­hen­den Bank­dar­le­hen von rund 200 Mio. € be­läuft sich der durch­schnitt­li­che Zins­satz auf 3,19 % (VJ: 3,02 %). Die Zins­bin­dung liegt bei 7,4 Jah­ren, was eine gute Plan­bar­keit er­mög­licht. Be­zo­gen auf die bis­he­ri­ge Gut­ach­ter­be­wer­tung ent­spricht dies ei­nem at­trak­ti­ven LTV (Loan-to-Va­lue) von ge­schätzt 58 %.

Der star­ke Port­fo­lio­aus­bau hat ge­mäß vor­läu­fi­gen Zah­len zu ei­nem An­stieg der Um­sät­ze um rund 16 % auf 31,6 Mio. € (VJ: 27,3 Mio. €) ge­führt. Das Net­to­er­geb­nis stei­ger­te sich so­gar um 22 % auf 5,6 Mio. € (VJ: 4,6 Mio. €). Hier sind je­doch auch Ein­mal­ef­fek­te aus den im Jahr 2025 ge­tä­tig­ten Ver­käu­fen in Höhe von rund 2,2 Mio. € (VJ: 1,1 Mio. €) ent­hal­ten. Das um Ver­kaufs­ge­win­ne be­rei­nig­te FFO lag mit 10,8 Mio. € (VJ: 10,0 Mio. €) eben­falls deut­lich über dem Vor­jah­res­wert. Auf die­ser Ba­sis soll eine Di­vi­den­de in Höhe von 63 Cent je Ak­tie aus­ge­schüt­tet wer­den, was ei­ner Di­vi­den­den­ren­di­te von 2,4 % ent­spre­chen wür­de.

Für das Ge­schäfts­jahr 2026 er­war­tet die DEFAMA ei­nen Jah­res­über­schuss von min­des­tens 5 Mio. €. In die­ser vor­sich­ti­gen Pro­gno­se wur­de der der­zeit his­to­risch hohe Leer­stand von 93 % be­rück­sich­tigt, der ins­be­son­de­re von der In­sol­venz der Ham­mer Fach­märk­te (drei Ob­jek­te) so­wie dem Aus­zug des B1-Bau­mark­tes in Dins­la­ken ge­prägt ist. Dar­aus er­gibt sich ein Weg­fall von jähr­li­chen Net­to­kalt­mie­ten in Höhe von über 1,0 Mio. €. Die Lang­frist­pla­nung „DEFAMA 2030”, in der bis 2030 ein Port­fo­lio­wert von 500 Mio. € an­nua­li­sier­te Miet­erträ­ge von 42 Mio. € und ein FFO von min­des­tens 19 Mio. € er­reicht wer­den sol­len, ist nach wie vor gül­tig.

Auf Ba­sis un­se­res er­mit­tel­ten Kurs­ziels von 35,00 € se­hen wir ein ho­hes Kurs­po­ten­zi­al und ver­ge­ben da­her das Ra­ting „KAUFEN”.